論小產權房形成的原因和合法化的理由-由18年行業(yè)經驗華盟地產給大家科普一下

深圳小產權房是具有中國特色的產物，由于我國房地產市場價位不斷上漲，而社會仍然存在大量住房需求的背景下產生的一個新的事物。實際上，“小產權房”并非嚴格的法律概念，它只是一種通俗的說法，常見的有三種：一是發(fā)展商的產權叫“大產權”，購房人的產權興國縣小產權房哪里有叫“小產權”，這是因為購房人的產權是由發(fā)展商一個產權分割來的，相對而言，發(fā)展商的大，購房人的小。二是國家房管部門頒發(fā)產權證的叫“大產權”，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證書的叫“小產權”， 而鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府頒發(fā)的并非正式的房產證，因此“小產權房”實際上沒有真正的產權。三是所買房屋再轉讓時不用繳納土地出讓金的叫“大產權”，需要補繳土地出讓金的叫“小產權”，依照這種解釋，普通商品房就是“大產權房”，經濟適用房就是“小產權房” 。目前各界爭論最激烈同時也是本文論述重點的主要是第二種“小產權房”，也就是由城市周邊的農村村集體或村民在本村的耕地或者經過舊村改造后的空閑宅地上修建的用于向城市居民出售的商品房。

深圳小產權房產生的首要原因是房價的上漲

城市住房價格上漲過快早已是不爭的事實，相對來說小產權房價格上的優(yōu)勢掩蓋了其產生的風險，以北京為例，2007年7月在售的小產權項目的均價為3311元／平方60現(xiàn)在東莞的小產權房什么政策米，僅及2006年北京市整體銷售均價的8792／平方米的38％。對于想去大城市，而又無力購房的人來說這無疑是非常好的過渡。在購買小產權房時，其中的價格低廉也掩蓋了其要承擔的風險。

地方政府的管理不到位促成深圳小產權房快速發(fā)展

小產權房在房地產市場中能夠存在這么長時間，能夠從局部地區(qū)、個別城市擴展到全國，這恐怕應該是政府相關管理部門的失職，是一種管理上的嚴重缺位和行政不作為，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府實際上是這種行為的制造者和實際推動者。按照國家土地管理法的規(guī)定，任何個人和單位都不得在沒有經農村土地征用轉化為國家土地所有權之后進行土地出讓。作為鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府，在全國各地大搞開發(fā)區(qū)的熱潮中，進行土地違法買賣行為一方面是利益所致，另一方面也與土地管理部門的嚴重失職行為有關。

市場需求為深圳小產權房提供了發(fā)展的空間

小產權房市場份額的擴大，從某種意義上說，體現(xiàn)了市場對資源配置的自我調適功能——當城市公共住宅無法滿足民眾需要時，市場注意力自然會流向既無費也無稅的集體土地；鄉(xiāng)鎮(zhèn)基層單位為了創(chuàng)收以補貼財政，也需要城市購買力來填補農村的“消費空當”，農民也需要增加收益。城、鄉(xiāng)都是基于各自公共產品提供不足而向外求解，這當然就造成了小產權房的市場空間。

如何使小產權房合法化，給小產權房一個合適的“名分”。筆者認為主要有有以下幾個理由：

從現(xiàn)有立法上看，深圳小產權房沒有違背現(xiàn)行憲法

《憲法》第八條規(guī)定：“參加農村集體經濟組織的勞動者，有權在法律規(guī)定的范圍內經營自留地、自留山?！薄稇椃ā返谑畻l也規(guī)定：“農村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有，宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有。”這是《憲法》對集體土地的所有權和經營權的明確表述，《憲法》并沒有對集體土地的經營權加以禁止，只是要求在“法律規(guī)定的范[1]圍內”，這就為修改相關法律使小產權房合法化提供了憲法依據。

《物權法》為小產權房的合法化提供了法律空間

《物權法》沒有冒然規(guī)定集體土地能進入一級市場進行流轉，更沒有將小產權房一棍子打死，而是通過《土地管理法》的規(guī)定引入到《物權法》中去?！段餀喾ā返谝话傥迨龡l規(guī)定，宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規(guī)定。這樣在條件成熟的情況下，修改《土地管理法》使小產權房的法律地位合法化不失為明智之舉。

從民法上看，小產權房體現(xiàn)了集體土地所有權的權能

《物權法》第三條第三款規(guī)定：國家實行社會主義市場經濟，保障一切市場主體的平等法律地位和發(fā)展權利。那么為什么對國家所有的土地和集體所有的土地設立不同的保護規(guī)則，即只允許國有土地進入一級市場交易而集體土地不能呢?從現(xiàn)有的法律規(guī)定沒有正當?shù)睦碛蓪w所有的土地進行限制，只是中國長期以來的習慣做法，這種做法已經不適合當前的實際，亟需改革我國的土地制度。

目前深圳小產權房多少錢一平米？

何經理：16625106268（此號可加微信）